Superbonus e Vendita Immobili: Niente Plusvalenza sull’Eredità! Scopri Come

La cessione di proprietà immobiliari, in particolare quelle che hanno beneficiato degli incentivi del Superbonus per ristrutturazioni, solleva alcuni interrogativi in merito alla tassazione delle plusvalenze. Di recente, l’Agenzia delle Entrate ha precisato le modalità di gestione fiscale per gli immobili ottenuti sia tramite successione che acquisto, evidenziando che, nel caso di vendita di un immobile ristrutturato con il Superbonus, la parte ereditata non è soggetta a tassazione sulle plusvalenze, diversamente dalla parte acquistata. Questa regola si applica anche se l’immobile non è utilizzato come prima casa.

Identificazione delle plusvalenze

In risposta alla domanda n. 208 del 23 ottobre 2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti a un contribuente che interrogava sull’imposizione fiscale relativa alla vendita di un immobile ottenuto per metà tramite eredità e per l’altra metà mediante acquisto.

Il contribuente, a seguito del decesso del coniuge, aveva ereditato il 50% dell’immobile, mentre l’altra metà era stata precedentemente acquistata insieme al marito. L’immobile non era utilizzato come residenza principale e su di esso erano stati effettuati lavori nelle parti comuni grazie al Superbonus, con successiva cessione del credito fiscale.

Tassabilità della plusvalenza sulla porzione acquistata

Secondo l’Agenzia, la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile, beneficiario di interventi con il Superbonus, è passibile di imposizione fiscale ma unicamente per la parte acquisita con compravendita.

La normativa introdotta con la Legge di Bilancio 2024 stabilisce che le plusvalenze realizzate entro dieci anni dalla conclusione dei lavori incentivati siano imponibili, anche se i lavori hanno interessato solamente le parti comuni del condominio. Tuttavia, la porzione ricevuta per successione è esente da tassazione, come specificato dall’articolo 67 del TUIR.

Calcolo della plusvalenza

In questo contesto specifico, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, per il calcolo della plusvalenza, è essenziale distinguere tra la parte ereditata e quella acquistata. La plusvalenza imponibile è quella calcolata sul 50% dell’immobile acquisito dal coniuge, che corrisponde alla quota soggetta a tassazione.

La determinazione del valore imponibile della plusvalenza deve essere eseguita sottraendo dal prezzo di vendita il costo di acquisto originale, includendo le spese accessorie e le eventuali rivalutazioni. Non si considerano le spese per i lavori di ristrutturazione, dato che non sono ancora trascorsi i dieci anni previsti dalla normativa.

L’esenzione della quota ereditata

Un aspetto cruciale chiarito riguarda la non imponibilità della parte di immobile ricevuta per via ereditaria. Anche se sull’immobile sono stati realizzati lavori incentivati dal Superbonus, la quota ereditata non produce plusvalenze imponibili. Questo principio è valido anche se l’immobile non è stato destinato a residenza principale, purché la porzione ereditata sia nettamente distinta da quella acquistata a titolo oneroso.