Offerta Immobiliare: Scopri Come Funziona e le Tutele Garantite!

L’acquisizione di una proprietà immobiliare è un momento di grande rilevanza nella vita di molte persone, nonché un processo complesso e dettagliato. Tra i documenti cruciali in questa fase troviamo la proposta di acquisto immobiliare. Cosa rappresenta, come funziona e quali sicurezze fornisce alle parti coinvolte? Analizziamo i dettagli.

Che cosa è la proposta di acquisto e quale funzione svolge?

La proposta di acquisto è un’azione unilaterale (ovvero realizzata da una sola delle parti) mediante la quale un potenziale compratore manifesta al venditore la volontà di acquistare un bene immobiliare, stabilendo specifiche condizioni. Regolamentata dagli articoli 1326 e seguenti del Codice Civile, la proposta diventa impegnativa soltanto nel momento in cui il venditore la accetta entro il periodo di validità indicato nella stessa proposta.

Finché il venditore non accetta la proposta e non comunica questa accettazione al proponente, quest’ultimo ha il diritto di ritirare la proposta contrattuale.

Anche la Corte di Cassazione ha ribadito questo principio: secondo la sentenza n. 6323 del 2000, il ritiro della proposta è valido e impedisce la formalizzazione del contratto se perviene all’accettante prima che l’accettazione sia stata comunicata al proponente.

Invece, se l’accettazione giunge al proponente prima che l’accettante riceva il ritiro, il contratto si considera concluso e pienamente efficace tra le parti. In tale circostanza, il ritiro non produce alcun effetto legale.

Un aspetto fondamentale della proposta è la possibilità di includere una caparra confirmatoria (articolo 1385 del codice civile), che rafforza l’impegno delle parti e disciplina le possibili conseguenze in caso di mancato adempimento.

Differenze principali tra proposta di acquisto e compromesso

Sebbene entrambi siano elementi importanti nel processo di vendita, la proposta di acquisto e il compromesso sono strumenti legali differenti. Come accennato, la proposta di acquisto è un atto unilaterale che diventa vincolante solo con l’accettazione del venditore; inoltre, può essere revocata fino a quel momento, salvo accordi contrari (articolo 1328 del codice civile).

Al contrario, il compromesso (o preliminare di vendita) è un vero e proprio contratto bilaterale, regolato dall’articolo 1351 del codice civile, mediante il quale le parti si impegnano reciprocamente a concludere il contratto definitivo. Include elementi essenziali come il prezzo, la data del rogito e altre condizioni cruciali.

In sintesi, mentre la proposta esprime solo l’intenzione di acquistare, il compromesso lega entrambe le parti con effetti legali immediati. Inoltre, il contratto preliminare di vendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla firma (prima dell’entrata in vigore del decreto legge numero 73/2022, articolo 14, il termine era di 20 giorni). Se redatto tramite atto notarile, è compito del notaio provvedere alla registrazione entro 30 giorni.

Obblighi e responsabilità delle parti coinvolte

Le parti coinvolte in un acquisto immobiliare (acquirente e venditore) devono assumersi specifiche responsabilità e sono tenute a rispettare diversi obblighi.

Da una parte abbiamo il proponente, vincolato dalle condizioni espresse nella proposta fino alla scadenza del termine di validità (se previsto).

Dall’altra parte troviamo il venditore, che con l’accettazione della proposta si impegna a concludere il contratto definitivo. Un eventuale inadempimento può portare a richieste di risarcimento danni in base all’articolo 1218 del codice civile o all’attivazione delle disposizioni relative alla restituzione della caparra confirmatoria, se prevista.

Oltre a queste due figure fondamentali nel processo di acquisto, spesso è coinvolto anche un terzo attore, l’ agente immobiliare, il quale, ai sensi dell’articolo 1759 del Codice Civile, deve operare con trasparenza e fornire tutte le informazioni pertinenti, come la presenza di ipoteche, vincoli o irregolarità sull’immobile.

Suggerimenti pratici per evitare errori comuni

Alla luce di quanto discusso, è possibile redigere un breve manuale utile a evitare errori che potrebbero risultare costosi. Prima di tutto, è essenziale conoscere il mercato e confrontare le offerte.

È opportuno informarsi sul valore di mercato e sulla localizzazione dell’immobile, richiedere una valutazione da esperti e verificare l’affidabilità dell’agenzia immobiliare per effettuare una scelta consapevole e vantaggiosa. Il secondo consiglio è di leggere attentamente la proposta di acquisto. È fondamentale esaminare ogni clausola, concentrarsi sul termine di validità, sulle condizioni sospensive (come l’ottenimento di un mutuo) e sulle clausole relative a penalità o caparre per prevenire malintesi o problemi futuri, oltre a considerare l’importo indicato come caparra confirmatoria in relazione all’acquisto.

Ultimo consiglio, ma non meno importante, è quello di verificare l’immobile prima della firma. Bisogna effettuare controlli sulla regolarità urbanistica e catastale, verificare l’assenza di abusi edilizi e assicurarsi che gli impianti siano a norma, oltre a controllare che non ci siano spese condominiali arretrate da pagare.