Piscina Interrata Senza Permessi? Solo Se Non Sai Nuotare!

Quando una piscina sotterrata è considerata un’appendice dell’immobile?

Le piscine sotterrate stanno diventando sempre più comuni nei giardini delle abitazioni private, tuttavia la loro costruzione senza le dovute autorizzazioni edilizie può creare complicazioni.

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Il Tribunale Amministrativo Regionale della Sicilia, mediante la sentenza n. 288/2025, ha delineato un metodo pragmatico per determinare quando una piscina può essere vista come un semplice complemento dell’abitazione e quando invece necessita di una licenza edilizia. Il criterio adottato riguarda le dimensioni e la capacità di svolgere attività di nuoto.

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Un caso di piscina non autorizzata a Pantelleria: analisi

Un proprietario a Pantelleria ha deciso di installare una piscina senza ottenere i permessi necessari, ma il Comune, ritenendola non conforme, ha ordinato la sua demolizione e il ripristino dello stato originale del sito.

Il proprietario ha fatto appello, affermando che le dimensioni ridotte della piscina la configuravano come un accessorio dell’edificio principale.

I magistrati hanno scoperto che il piano originale prevedeva solamente una cisterna d’acqua incassata e non visibile. La trasformazione in piscina ha quindi creato una non conformità edilizia, spingendo il TAR a valutare se le dimensioni dell’oggetto la classificassero come un semplice accessorio o come una struttura più invasiva.

Il criterio del TAR: una piscina è piccola se non permette il nuoto

Il TAR Sicilia ha determinato che il criterio per definire una piscina come accessorio piuttosto che come struttura che necessita di permessi edilizi è la possibilità di nuotarci. Nello specifico, i magistrati hanno stabilito che:

le piscine olimpioniche (50 metri di corsia) e semiolimpioniche (25 metri di corsia) sono chiaramente destinate al nuoto e richiedono permessi;
una piscina con corsie di 12,5 metri è considerata adatta al nuoto amatoriale e quindi necessita di autorizzazioni;
le piscine con una lunghezza massima inferiore ai 12 metri possono essere considerate accessorie e costruite senza permessi, in quanto non adatte al nuoto.

Attenzione anche alla forma delle piscine

Nella sentenza è precisato che il criterio vale non solo per le piscine rettangolari, ma anche per quelle di forma irregolare. La misurazione non deve essere effettuata solo sul lato più lungo, ma anche sulla diagonale o sul diametro massimo dell’area acquatica.

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Nel caso specifico, la piscina contestata aveva una diagonale di 16,6 metri, superando il limite di 12 metri fissato dai magistrati. Di conseguenza, il TAR ha confermato la necessità del permesso di costruzione.

Le dimensioni

La recente decisione del TAR Sicilia sottolinea l’importanza di valutare attentamente le dimensioni e le funzionalità di una piscina sotterrata per stabilire se è necessario ottenere un permesso di costruzione. Nel corso degli anni, si è consolidato un orientamento giurisprudenziale in materia, con diversi precedenti:

Consiglio di Stato, Sentenza n. 44 del 2 gennaio 2024: la piscina, per essere qualificata come pertinenza urbanistica, deve presentare dimensioni contenute e una funzione secondaria rispetto all’edificio principale.
Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Siciliana, Sentenza n. 926 del 26 novembre 2024: una piscina con una lunghezza massima (misurata in diagonale) inferiore a 12,5 metri e una profondità inferiore a 2 metri può essere considerata un accessorio dell’immobile principale. La decisione enfatizza che piscine di tali dimensioni non sono adatte al nuoto competitivo o amatoriale e hanno un impatto minimo sul territorio.
Consiglio di Stato, Sez. II, Sentenza n. 8290 del 16 ottobre 2024: una piscina di dimensioni significative non può essere classificata come pertinenza, ma deve essere vista come una nuova costruzione, richiedendo quindi il permesso di costruire. Nel caso esaminato, la piscina aveva dimensioni tali da influenzare notevolmente il territorio, escludendone la classificazione come accessorio.

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