Mercato immobiliare 2025: trend che rivoluzionano prezzi e domanda, secondo idealista

Idealista ha pubblicato il suo Report Annuale sul Mercato Residenziale 2025, offrendo una fotografia aggiornata delle compravendite, delle locazioni e dei segnali economici che oggi influenzano case e affitti in Italia. Questi dati sono rilevanti per chi sta pensando di comprare, vendere, affittare o investire: definiscono la sostenibilità dei mutui, la pressione sui canoni e le opportunità di rendimento.

Transazioni: ripresa ma con segnali da tenere d’occhio

Nei primi tre trimestri del 2025 le compravendite residenziali tornano a crescere: le NTN comunicate dall’Agenzia delle Entrate sono state 548.288, pari a un aumento del 9,2% rispetto allo stesso periodo del 2024. Tuttavia l’indicatore di domanda per l’acquisto costruito dall’Ufficio Studi idealista mostra una lieve diminuzione, passando da 1,4 a 1,2 punti a fine anno.

Questa discrepanza — volumi in aumento ma domanda relativa in moderazione — suggerisce che il mercato ha reagito positivamente agli allentamenti dei tassi visti nel 2024, ma potrebbe affrontare una fase più selettiva se i costi dei mutui resteranno elevati. Secondo Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi, il quadro resta solido ma con segnali di differenziazione tra mercati locali.

Dove si compra: il primato di Roma e una domanda più diffusa

Nel quarto trimestre 2025 la classifica dei capoluoghi più richiesti per acquisto vede Roma in testa con un indice di domanda pari a 3,5, seguita da Cagliari (3,1). A 2,5 punti figurano centri come Sassari, Lecce, Trieste e Napoli, a testimonianza di una domanda che si distribuisce anche fuori dai tradizionali poli del Nord.

Milano scende in graduatoria rispetto al 2024, posizionandosi al quattordicesimo posto con un indice di domanda di 2,1, fuori dalle prime dieci. Sul versante estero, il 12,7% delle visualizzazioni degli annunci di vendita proviene da utenti internazionali: la Germania genera la quota maggiore di interesse (16,3%), seguita da Stati Uniti (11,2%) e Francia (7%).

Prezzi e mutui: equilibrio stabile ma attenzione al costo della rata

Il prezzo medio nazionale rilevato da idealista nel 4T 2025 è di 1.863 €/m². L’offerta in vendita rappresenta circa il 2,5% dello stock catastale, un livello che indica condizioni complessivamente stabili del mercato dei prezzi.

Parallelamente, cresce la preoccupazione per la capacità delle famiglie di sostenere la rata del mutuo: il tasso di sforzo medio si è attestato attorno al 18%. Questo parametro diventa cruciale per valutare la possibile moderazione dei prezzi nei prossimi trimestri, soprattutto nelle aree urbane dove i valori immobiliari restano elevati.

Affitti: domanda in fase di stabilizzazione e canoni in moderata crescita

Il segmento locativo mostra segnali di raffreddamento rispetto ai massimi degli anni precedenti: a dicembre 2025 l’indice nazionale di domanda si attesta a 9,7 punti. L’offerta di abitazioni disponibili in affitto cresce fino allo 0,28% dello stock catastale, contribuendo ad alleggerire la pressione sui prezzi.

I canoni medi aumentano con moderazione: il valore nazionale raggiunge 14,2 €/m²/mese (+2% su base annua). Tuttavia la tensione rimane marcata in mercati specifici: Bolzano guida la graduatoria di pressione con 53 punti, mentre i canoni più alti si registrano a Milano (22,8 €/m²), Firenze (22,6 €/m²) e Venezia (21,6 €/m²).

• Domanda locativa dall’estero: 9,6% delle visualizzazioni; top provenienze: Stati Uniti (13,0%), Germania (11,1%), Spagna (8,6%).
• Città più richieste per affitti da stranieri: Venezia (32%), Lucca (25,4%), Siracusa (21,2%), Siena (20,5%).

Investimento residenziale: rendimenti lordi in crescita

Il rendimento lordo medio del residenziale sale nel 4T 2025 al 9,2%, un incremento di 40 punti base rispetto all’anno precedente. Questo aumento deriva dal fatto che i canoni sono cresciuti più rapidamente dei prezzi di vendita in diversi mercati, a fronte di offerta ridotta.

Tra i capoluoghi monitorati, Palermo presenta tra i rendimenti più elevati (8,6%), seguita da Genova (8,3%). I rendimenti più contenuti, ma con parametri di rischio diversi, si osservano a Milano (5,3%) e Bologna (5,6%).

In breve: i numeri da ricordare

• Transazioni (NTN, primi 3T 2025): 548.288 (+9,2% vs 2024)
• Indice domanda acquisto (dicembre 2025): 1,2
• Prezzo medio nazionale: 1.863 €/m²
• Canone medio nazionale: 14,2 €/m²/mese (+2% annuo)
• Rendimento lordo medio: 9,2% (+0,40 p.p.)

Per la costruzione dell’indice dei prezzi idealista vengono analizzati i prezzi di offerta pubblicati sulla piattaforma, filtrando inserzioni anomale o non rappresentative e usando la mediana dei valori validi per ciascun mercato. Sono incluse anche le ville unifamiliari, mentre gli annunci privi di interazioni prolungate vengono esclusi.

Il report completo è disponibile sul sito di idealista: https://www.idealista.it/data/studi-di-mercato/report-annuale-mercato-residenziale-2025-italia/