Vendere un immobile durante una causa civile: ecco quando è possibile!

Le transazioni immobiliari devono essere sempre caratterizzate da trasparenza e integrità. Ciò implica che durante le negoziazioni, il potenziale compratore debba essere informato di qualsiasi irregolarità o abuso riguardante la proprietà. In queste condizioni, è possibile vendere una proprietà che è oggetto di un procedimento civile in corso. Tuttavia, è illegale procedere con la vendita se si è indebitati con l’Agenzia delle Entrate.

Condizioni che impediscono la vendita di un immobile

Ci sono vari fattori che possono bloccare legalmente la vendita di un immobile. Di solito, tali restrizioni sono legate a problemi di conformità urbanistica e catastale, o alla presenza di specifici vincoli. In sintesi, la vendita non può avvenire nei seguenti casi:

• la documentazione catastale non è conforme. Questo problema sorge quando i disegni catastali non corrispondono allo stato reale dell’immobile o ci sono discrepanze tra i registri immobiliari e i dati catastali;
• ci sono abusi edilizi non sanati. Se le modifiche all’immobile sono significative, la vendita potrebbe essere annullata e il venditore rischia di subire sanzioni;

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• mancanza del certificato di agibilità, che verifica il rispetto delle norme igienico-sanitarie e di sicurezza. È obbligatorio per poter vendere l’immobile;
• presenza di ipoteche o pignoramenti. Teoricamente, è possibile vendere, ma i debiti e le azioni esecutive rimangono legati all’immobile;
• esistenza di vincoli, come il vincolo della prima casa o il diritto di prelazione dell’inquilino, che limitano la vendita;
• pendenza di controversie legali. Finché non sono risolte, la vendita può risultare difficile o impossibile.

Quando vendere un immobile è un reato

A volte, valutare e vendere un immobile non solo è impraticabile, ma diventa anche un reato. La vendita non può concludersi se il proprietario è in debito in due specifiche situazioni.

La prima coinvolge l’Agenzia delle Entrate come creditrice: se si tenta di vendere l’immobile, il soggetto coinvolto potrebbe essere accusato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle tasse. Questo avviene quando:

• sono state evase tasse come l’Irap, l’Ires, l’Irpef o l’Iva;
• il debito supera i 50.000 euro.

La seconda situazione emerge quando c’è stata una condanna, anche se non definitiva. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 15659 del 16 aprile 2024, ha chiarito che coloro che, eludendo una decisione giudiziaria, vendono un immobile per evitare di pagare un risarcimento danni alla controparte, possono essere denunciati per mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice.

È possibile vendere un immobile con sanatoria in corso?

Con una sanatoria in corso, la vendita dell’immobile è permessa, ma è essenziale che l’acquirente sia informato sullo stato delle pratiche, le quali devono essere specificate nel contratto di vendita.

Per poter concludere la vendita di un immobile con abusi edilizi, il venditore deve fornire all’acquirente tutte le informazioni relative alla sanatoria, inclusi i dettagli della domanda, la data di presentazione e il numero di protocollo, oltre agli estremi dei pagamenti effettuati per l’oblazione e il contributo concessorio.

In questo contesto, è fondamentale che il venditore informi l’acquirente riguardo a eventuali irregolarità edilizie. Con queste informazioni, il contratto di compravendita è legale. Il venditore è responsabile delle dichiarazioni fatte riguardo alla sanatoria e alla presenza di eventuali vincoli.

Vendita di un immobile e liti pendenti

Che succede se la vendita di un immobile viene conclusa e ci sono delle liti pendenti? In caso di vendita da parte di un debitore, il creditore ha il diritto, per legge, di rivolgersi a un giudice per chiedere che l’operazione sia dichiarata inefficace. Ciò è noto come azione revocatoria.

L’azione revocatoria di una vendita, o anche di una donazione, può essere richiesta quando:

• dopo la transazione, il debitore rimane senza altri beni pignorabili dal creditore;
• il creditore deve dimostrare che l’acquirente era a conoscenza della situazione debitoria del venditore;
• non devono essere trascorsi più di 5 anni dal momento della trascrizione della donazione o della vendita.

Utilità dell’azione revocatoria

In sintesi, un’azione revocatoria rende nullo l’atto di donazione o di vendita di un immobile, permettendo così al creditore di procedere al pignoramento dello stesso.

I rapporti tra cedente e cessionario rimangono invariati: in caso di vendita, il venditore è tenuto a risarcire l’acquirente per la perdita del bene.

Vendita di un immobile con decreto ingiuntivo

Alle regole sopra descritte, esiste un’eccezione. È possibile vendere una casa pignorata con il consenso del creditore. Questo rappresenta una soluzione pacifica, frutto di un compromesso tra le parti. L’immobile viene messo all’asta e il ricavato è utilizzato per saldare il debito con il creditore.

Questa condizione si verifica quando il debitore riesce a trovare un accordo con il creditore e a indicare un potenziale acquirente per l’immobile. Per la vendita, tuttavia, è necessario che venga firmato un accordo che coinvolga tutte e tre le parti:

• venditore;
• debitore;
• acquirente.

L’operazione può concludersi con l’intermediazione di un notaio che funge da garante tra le parti. Questo impedisce al creditore di avviare azioni esecutive contro il debitore e lo obbliga a cancellare l’ipoteca sull’immobile.

Controversie condominiali iniziate prima dell’acquisto

A meno che non vi sia un accordo diverso tra le parti, le spese legali per cause iniziate prima dell’acquisto di un immobile devono essere sostenute dal precedente proprietario. Ciò significa che chi acquista l’immobile, dopo l’inizio di una causa condominiale, non deve coprire queste spese.

Tuttavia, è necessario considerare un aspetto che sembra contraddire quanto detto: se il condominio perde una causa iniziata in precedenza, i costi devono essere coperti dai condomini attuali al momento della sentenza. L’amministratore deve rivolgersi a chi è presente nel condominio al momento della richiesta di pagamento.

L’amministratore non può rivolgersi a persone esterne, nemmeno a ex condomini. La sua attenzione deve essere rivolta esclusivamente ai condomini attuali.