Tutto sul Rent to Buy: Scopri Come Funziona Questa Innovativa Soluzione!

Il rent to buy rappresenta un’opzione vantaggiosa se prevedi di richiedere un mutuo in futuro. Questo metodo ti consente di stabilirti nell’abitazione che intendi comprare, accumulando nel frattempo la somma necessaria per l’anticipo.

Spesso si tende a confondere il “rent to buy” con l'”affitto con riscatto”, benché si tratti di due formule distinte. Comprendere le differenze è cruciale per poter scegliere l’opzione più adatta alle proprie esigenze, evitando così fraintendimenti o aspettative errate.

In questa guida, esploreremo la natura del rent to buy, i suoi benefici e come si distingue dall’affitto con riscatto.

Che cosa è il rent to buy

Il rent to buy è una forma contrattuale che ti permette di abitare nella casa che desideri acquistare, senza doverla comprare immediatamente.

Questa opzione è ideale se al momento non disponi delle risorse finanziarie sufficienti, o se non soddisfi i requisiti per ottenere un mutuo o versare un anticipo. Mentre vivi nell’immobile, puoi iniziare a risparmiare per l’acquisto futuro.

Modalità di funzionamento

Il rent to buy si configura come un ibrido tra un contratto di locazione e un acconto per l’acquisto futuro. Durante un periodo predefinito, che può estendersi fino a un massimo di 10 anni, versi un canone mensile al proprietario, come in un normale contratto di affitto. La particolarità sta nel fatto che una porzione di questo canone viene messa da parte e considerata come anticipo sul prezzo di acquisto dell’abitazione, come stabilito dal contratto di rent to buy.

Al termine del contratto, puoi scegliere tra due opzioni:

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1. Acquistare l’immobile: in questo caso, l’importo già versato come parte del canone sarà detratto dal prezzo di acquisto.

2. Rinunciare all’acquisto: se decidi di non procedere con l’acquisto, per motivi vari come il trovare un’alternativa migliore o la scoperta di inadeguatezze dell’immobile, perderai la somma accumulata perché sarà trattenuta dal venditore.

Benefici del rent to buy

I vantaggi principali offerti da un contratto di rent to buy includono:

• Accesso immediato all’immobile: hai la possibilità di abitare subito nella casa che desideri, anche senza acquistarla immediatamente.
• Non è richiesto un anticipo immediato: invece di pagarlo in un’unica soluzione, lo versi gradualmente.
• Possibilità di posticipare la richiesta di mutuo: puoi richiederlo più avanti, vivendo intanto nella casa e pagando solo il canone al proprietario.
• Tempo per accumulare il necessario per l’acquisto: se sei in una situazione lavorativa instabile, sei segnalato come cattivo pagatore, o stai aspettando entrate da una eredità o dalla vendita di un’altra proprietà, puoi comunque avvicinarti all’acquisto.
• Costi differiti: le spese come tasse, oneri notarili, perizie e altre spese legate al mutuo saranno sostenute in un secondo momento.

Elementi da considerare

Pur essendo un’opzione interessante, il rent to buy richiede un’attenta valutazione di alcuni aspetti cruciali prima di optare per questa soluzione:

• Costi potenzialmente superiori rispetto a un affitto tradizionale: questo perché il canone include anche un’anticipazione per l’acquisto dell’immobile. Questo aspetto varia a seconda delle singole negoziazioni.
• Perdita dell’investimento in caso di non acquisto: la quota del canone destinata all’anticipo sarà trattenuta dal venditore se decidi di non procedere con l’acquisto.
• Prezzo fissato: anche se il valore dell’immobile dovesse diminuire, il prezzo concordato rimane invariato (questo può rappresentare anche un vantaggio se il valore dell’immobile aumentasse).
• Costi di manutenzione: mentre le spese straordinarie rimangono a carico del proprietario, quelle ordinarie (come la manutenzione degli impianti) sono di tua responsabilità, a meno di accordi differenti con il venditore.
• Possibili vincoli contrattuali: alcuni accordi di rent to buy possono includere clausole che impongono scadenze precise per completare l’acquisto o penalità in caso di ritardi nei pagamenti. È quindi fondamentale esaminare attentamente il contratto prima di firmarlo.

È essenziale prendere in considerazione questi elementi per evitare sorprese e decidere con consapevolezza se il rent to buy sia la soluzione adatta a te.

Differenze rispetto all’affitto con riscatto

La confusione tra affitto con riscatto e rent to buy è comune, ma in realtà si tratta di due opzioni distinte. Analizziamole insieme.

Affitto con riscatto

In un affitto con riscatto, trovi un contratto di locazione abbinato a un’opzione di acquisto. Il canone mensile è superiore rispetto a un affitto standard perché, se decidi di acquistare l’immobile in futuro, la somma versata al venditore (totalmente o parzialmente) può essere utilizzata come acconto. Tuttavia, se al termine del contratto opti per non procedere con l’acquisto, perderai i fondi già versati come anticipo sul prezzo. Inoltre, se decidi di non comprare, dovrai lasciare l’immobile immediatamente, altrimenti potresti essere soggetto a una procedura di sfratto.

Rent to buy

Nel rent to buy, trovi un contratto di locazione abbinato a un contratto preliminare di compravendita. Una parte del canone versato è destinata all’affitto (inferiore rispetto a un affitto standard) mentre l’altra parte è considerata come anticipo per l’acquisto dell’immobile. A differenza dell’affitto con riscatto, se decidi di non procedere più con l’acquisto, puoi continuare a vivere nell’immobile come un normale inquilino. L’unica differenza sarà che l’affitto tornerà ai livelli standard (a meno di accordi diversi con il venditore).

I fondi dell’anticipo, invece, saranno trattenuti dal proprietario. Tuttavia, hai l’opzione di vendere il contratto di compravendita a un’altra persona per recuperare i soldi che avevi messo da parte (opzione non disponibile nell’affitto con riscatto).

Ottenere un mutuo con il rent to buy

Con il rent to buy, non è necessario richiedere immediatamente un mutuo per procedere con l’acquisto. Puoi farlo alla fine del periodo contrattuale concordato con il proprietario (che può durare fino a un massimo di 10 anni).

Le banche trattano il rent to buy come un normale acquisto di prima o seconda casa. Pertanto, se si tratta di una prima casa, puoi beneficiare anche delle agevolazioni fiscali previste, come l’imposta sostitutiva ridotta e la detrazione degli interessi (per maggiori dettagli, puoi consultare la nostra guida dedicata).

Quando decidi di acquistare, ricorda che l’importo del mutuo sarà calcolato sul valore dell’immobile, determinato dalla perizia.

Esempio concreto

Supponiamo che tu voglia acquistare un appartamento del valore di 150.000 euro, ma non sei ancora pronto a farlo perché hai in programma anche l’acquisto di una nuova auto. Con il contratto di rent to buy, pagheresti un canone mensile di 1.000 euro per 5 anni (60 mesi in totale).

Ogni mese, 500 euro sono destinati all'”affitto” della casa, mentre gli altri 500 euro sono considerati come anticipo per l’acquisto. Dopo 5 anni, avrai accumulato 30.000 euro come anticipo (500 euro x 60 mesi).

A questo punto, se decidi di procedere con l’acquisto, dovrai versare 120.000 euro (150.000 euro meno i 30.000 euro già pagati). Potrai quindi richiedere un mutuo di 120.000 euro (80% di 150.000 euro, che è il prezzo totale) e completare l’acquisto.

Conclusione

Il rent to buy è una soluzione pratica e versatile per chi desidera diventare proprietario di un’abitazione, ma non è ancora in grado di richiedere un mutuo o affrontare un acquisto immediato. Ti consente di abitare subito nella casa che intendi comprare, accumulando parte del canone per l’acquisto e offrendoti il tempo per valutare le tue opzioni future.

Tuttavia, è fondamentale considerare attentamente ogni aspetto: i costi, i vincoli contrattuali e le tue possibilità di ottenere un mutuo in futuro per procedere con l’acquisto. Richiedere una pre-delibera può aiutarti a muoverti con maggiore sicurezza, fornendoti un’idea di quanto mutuo puoi ottenere ancor prima di fare una richiesta formale in banca, anche se ricorda che ha generalmente una validità di sei mesi.

Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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