Immobili in Italia: Oltre Metà sono Abitazioni, Rivela Studio Omi!

Quante sono le unità immobiliari? Quali categorie esistono e quale è il loro impatto economico? Questi e altri dati interessanti sono disponibili nella diciottesima edizione del volume “Statistiche Catastali 2024”, una panoramica dettagliata sulla quantità e le caratteristiche degli immobili registrati nella banca dati del Catasto aggiornata al 31 dicembre di ogni anno. Questo rapporto è il risultato della collaborazione tra l’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) e la direzione centrale dei Servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare. Esaminiamo in dettaglio cosa rivela lo studio, con un focus particolare sugli immobili a uso residenziale.

Le “Statistiche Catastali 2024” elencano per gli immobili urbani: il numero totale di unità, le loro caratteristiche fisiche (come numero di vani, superficie o volume, a seconda della categoria) e la base imponibile relativa determinata dal Catasto (la rendita catastale), distintamente per se l’intestatario è una persona fisica o giuridica.

Come indicato nell’introduzione dello studio, “questa edizione confronta i dati del 2024 con quelli del 2023 per analizzarne le differenze. Tuttavia, è importante notare che le variazioni annuali nel numero di immobili possono essere influenzate da diversi fattori: nuove costruzioni, suddivisioni o fusioni di unità preesistenti, modifiche nelle classificazioni catastali, accertamenti di unità precedentemente non censite o correzioni di errori in generale. Pertanto, è essenziale interpretare queste variazioni considerando sia gli aspetti economici sia quelli amministrativi e fiscali”.

Il panorama immobiliare complessivo

Al 31 dicembre 2024, il patrimonio immobiliare registrato nei catasti italiani comprende oltre 79 milioni di immobili o frazioni di essi, di cui quasi 68 milioni sono registrati nelle categorie catastali ordinarie e speciali con attribuzione di rendita. Inoltre, 3,8 milioni di unità appartengono alle categorie catastali F, che includono immobili non idonei, anche temporaneamente, a generare un reddito (come aree urbane, lastrici solari, costruzioni in corso o collabenti) e circa 7,1 milioni sono beni comuni non censibili, ovvero di proprietà collettiva che non generano reddito, o unità ancora in fase di elaborazione (circa 66 mila).

Escludendo gli immobili del gruppo F, i beni comuni non censibili e le unità in lavorazione, le unità immobiliari registrate ammontano a quasi 68 milioni, la maggior parte delle quali rientra nel gruppo A (53,4%) e nel gruppo C (43,4%), che include sia immobili commerciali (negozi, magazzini e laboratori) sia pertinenze residenziali come soffitte, cantine, box e posti auto. Il restante 3% è costituito da immobili registrati nelle categorie speciali (gruppo D, 2,5%), particolari (gruppo E, 0,3%) e di uso collettivo (gruppo B, 0,3%).

In termini di rendita catastale, la maggior parte proviene ancora dagli immobili dei gruppi A e C, che rappresentano quasi due terzi del totale. Le unità del gruppo D, invece, costituiscono una parte significativa della rendita del patrimonio immobiliare italiano, il 28,7%, nonostante rappresentino solo il 2,5% del numero totale di unità.

Nel 2024, il patrimonio immobiliare italiano è cresciuto dello 0,7%, con circa 525mila unità in più rispetto al 2023. Circa il 90% degli immobili è di proprietà di persone fisiche, il 10,8% è detenuto da entità giuridiche e una piccola parte, circa lo 0,2%, comprende proprietà comuni.

La rendita catastale totale attribuita agli immobili italiani nel 2024 ammonta a oltre 38,7 miliardi di euro, di cui quasi il 61% (circa 23,5 miliardi di euro) è relativo agli immobili di proprietà di persone fisiche e il 39,2% restante (oltre 15 miliardi di euro) è detenuto da entità giuridiche. La rendita catastale dei beni comuni è pari a 32,5 milioni di euro, solo lo 0,1% del totale. Rispetto al 2023, la rendita catastale è aumentata di quasi 244 milioni di euro, ovvero dello 0,6%.

Il patrimonio immobiliare residenziale

Le unità immobiliari registrate nelle categorie catastali del gruppo A, dalla categoria A/1 alla A/11 esclusa la A/10, sono destinate all’uso abitativo e, al 31 dicembre 2024, sono oltre 35,6 milioni, circa 92,7mila in più rispetto al 2023. Analizzando le singole categorie, si nota un incremento nel 2024 delle abitazioni nelle categorie A/2, A/3 (abitazioni civili e economiche), A/7 (villini) e A/11 (abitazioni tipiche del luogo), tutti con tassi di crescita inferiori o vicini all’1%. Al contrario, sono diminuite le abitazioni signorili (A/1), le abitazioni popolari (A/4), le ville (A/8), i castelli e i palazzi di pregio (A/9) e, con tassi più marcati, le abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5) e rurale (A/6), entrambe in calo del 2,1%. Quasi il 90% delle unità residenziali è registrato in catasto tra le abitazioni civili (A/2), economiche (A/3) e popolari (A/4).

La maggior parte dello stock abitativo è di proprietà delle persone fisiche, oltre 33 milioni di unità, che rappresentano il 93% del totale. Alle persone giuridiche risultano intestate meno di 2,5 milioni di unità e circa 10,7mila abitazioni sono tra i beni comuni. Tra le categorie catastali residenziali, quelle con una quota maggiore di unità di proprietà di persone giuridiche rispetto al totale sono le abitazioni di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9) e le abitazioni tipiche dei luoghi (A/11).

Le rendite catastali

Le abitazioni registrate al 31 dicembre 2024 negli archivi catastali italiani corrispondono a una rendita di oltre 17,5 miliardi di euro, circa 87 milioni di euro in più rispetto al 2023. La rendita catastale totale delle abitazioni di proprietà delle persone fisiche è di poco più di 16 miliardi di euro, circa il 93% del totale. La rendita attribuita alle abitazioni di persone giuridiche è di poco meno di 1,2 miliardi di euro e supera i 3,2 milioni di euro per le abitazioni registrate tra i beni comuni. In termini di rendita catastale, la quota delle abitazioni di proprietà di persone giuridiche supera il 20% per le abitazioni signorili (A/1), le ville (A/8) e le abitazioni tipiche dei luoghi (A/11) e raggiunge una percentuale significativa, oltre il 60%, per le abitazioni di maggiore pregio (A/9).

Le dimensioni medie delle abitazioni

L’abitazione media registrata in catasto ha 5,5 vani, tendenzialmente più piccola quando è di proprietà di persone giuridiche, con una media di 3,2 vani, e quando appartiene a un bene comune. 

La superficie media delle abitazioni registrate, calcolata come rapporto tra la superficie catastale totale e il numero di unità, è di circa 118 m² al 31 dicembre 2024. È di 125 m² per le abitazioni in categoria A/2 e di 110 m² per quelle in A/3, è inferiore a 100 m² per le abitazioni nelle categorie A/4, A/5, A/6 e A/11, è circa 300 m² per le unità nella categoria A/1, quasi 500 m² per le unità in A/8 e raggiunge quasi i 700 m² per le unità in A/9.