Scopri le Nuove Regole sulle Tolleranze Esecutive Post-Decreto Salva Casa!

Le tolleranze esecutive comprendono tutte le modifiche apportate durante la realizzazione di un cantiere che non modificano le dimensioni dell’unità immobiliare, considerate legittime senza la necessità di procedimenti di sanatoria.

Queste includono imprecisioni nel progetto e errori nella rappresentazione grafica delle opere, come discrepanze tra il progetto architettonico e quello strutturale che possono causare lievi spostamenti di elementi come le finestre durante i lavori.

È importante notare che le tolleranze non sono applicabili in aree sottoposte a vincoli, dove le modifiche devono essere considerate irrilevanti dal punto di vista legale.

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Le tolleranze esecutive nel Testo Unico dell’Edilizia (TUE)

L’art. 34-bis, comma 2, afferma che le tolleranze edilizie sono sempre applicabili, sia per opere realizzate prima sia dopo il 24 maggio 2024. Inoltre, il comma 2-bis, introdotto dal Salva Casa, stabilisce tolleranze specifiche per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.

Le tolleranze esecutive per opere completate prima e dopo il 24 maggio

Il comma 2 dell’articolo 34-bis del TUE specifica che, per immobili non soggetti a tutela e al di fuori dei casi del comma 1, le tolleranze devono rispettare la legislazione urbanistica e sanitaria in vigore, facendo riferimento a parametri essenziali come le superfici minime e il rapporto aero-illuminante, come definito nel decreto ministeriale del 5 luglio 1975.

Esaminiamo in dettaglio le varie tolleranze menzionate dalla normativa.

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Irregolarità geometriche

Le “irregolarità geometriche” si riferiscono a modifiche minori e non sostanziali realizzate durante la costruzione, che riguardano forme e dimensioni degli elementi edilizi interni ed esterni. Queste possono includere, ad esempio, muri non perfettamente perpendicolari, variazioni nelle dimensioni di grondaie o terrazzi e piccole modifiche nelle aperture esterne.

Un esempio pratico è la creazione di una finestra con dimensioni leggermente diverse da quelle previste nel progetto, a patto che mantenga la forma geometrica e rispetti i requisiti sanitari, come il rapporto aero-illuminante. In questo caso, la modifica è considerata legittima e rientra nelle tolleranze.

Tuttavia, modifiche significative, come l’aggiunta o la rimozione di aperture esterne o la trasformazione sostanziale di un elemento edilizio, non sono considerate tolleranze, poiché alterano considerevolmente la geometria e l’estetica dell’edificio. Le modifiche devono quindi essere di entità minima per essere incluse nelle tolleranze legali.

Modifiche alle finiture degli edifici

Le “modifiche alle finiture degli edifici” si riferiscono a cambiamenti nei materiali, colori e tecnologie costruttive rispetto a quanto previsto inizialmente. Queste variazioni possono interessare elementi come intonaci, serramenti, coperture, pavimentazioni e opere di lattoneria, e devono essere apportate durante i lavori senza previa comunicazione o al termine degli stessi.

Esempi di modifiche ammissibili includono il cambio da serramenti in legno a PVC, la variazione del tipo di copertura o del colore della facciata.

Per essere considerate tolleranze legittime, queste modifiche devono rispettare la normativa urbanistica e regolamentare vigente al momento dei lavori. Ciò significa che non devono alterare significativamente l’estetica e l’architettura dell’edificio, mantenendo così gli elementi caratterizzanti dell’opera edilizia.

Diversa collocazione di impianti

Le tolleranze relative alla “diversa collocazione di impianti” si riferiscono a modifiche apportate durante i lavori a impianti di vario tipo, come quelli sanitari, di riscaldamento, climatizzazione, illuminazione e sistemi di sicurezza (antifurto, antincendio, ecc.). Queste variazioni possono interessare sia le caratteristiche tecniche e estetiche degli impianti sia la loro posizione.

È essenziale che tali modifiche rispettino la conformità urbanistica ed edilizia e le normative di settore vigenti al momento dell’installazione. In questo modo, le tolleranze sono considerate legittime, garantendo che le opere siano realizzate conformemente alle normative previste.

Opere interne

La tolleranza costruttiva relativa alle “opere interne” include tutte le modifiche effettuate all’interno di un edificio che non alterano l’aspetto esterno, realizzate durante i lavori su base di un titolo edilizio valido. Esempi includono lo spostamento di porte interne, la creazione di pareti divisorie o la modifica della posizione delle pareti interne.

Ad esempio, se una parete divisoria tra camera e soggiorno viene spostata di 20 cm, tale variazione deve rispettare i requisiti di superficie minima e il rapporto aero-illuminante, ma non è soggetta a misure percentuali specifiche come nel caso delle tolleranze dei commi 1 e 1-bis. È fondamentale che le modifiche interne siano conformi alla normativa urbanistica, edilizia e ai requisiti igienico-sanitari.

In aree soggette a vincoli paesaggistici, la tolleranza per modifiche interne si applica anche in contesti vincolati, in quanto tali opere non alterano l’aspetto esteriore degli edifici e sono considerate irrilevanti ai fini paesaggistici secondo il d.P.R. 31/2017. Pertanto, le modifiche interne possono rientrare nelle tolleranze anche in contesti con vincoli paesaggistici, rispettando le norme di settore.

Le tolleranze esecutive per opere completate solo prima del 24 maggio 2024: le novità introdotte dal Salva Casa

La nuova normativa stabilisce che: “Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive ai sensi e nel rispetto delle condizioni del comma 2:

• il minore dimensionamento dell’edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.”

La disposizione citata si riferisce all’articolo 19 bis, comma 1-bis della legge regionale numero 23/2024 dell’Emilia-Romagna, che affronta il tema del “minore dimensionamento dell’edificio”. Questo concetto non si limita a una semplice riduzione dimensionale entro le tolleranze costruttive, ma implica il rispetto della nozione stessa di tolleranza, che può includere sia aumenti che diminuzioni.

Tuttavia, una riduzione eccessiva potrebbe alterare l’edificio rispetto a quanto autorizzato, violando i principi di tolleranza.

Analizziamo anche qui le diverse tolleranze previste.

In merito alla “mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali”, come fregi e cornici, queste possono essere tollerate se non incidono significativamente sull’aspetto generale dell’edificio.

Le “irregolarità esecutive di muri” includono situazioni come murature non perfettamente perpendicolari o variazioni negli spessori, sempre nel rispetto delle normative igienico-sanitarie e urbanistiche.

La “difforme ubicazione delle aperture interne” riguarda spostamenti delle aperture rispetto al progetto originale, mentre la “difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria” si riferisce a interventi come riparazioni e sostituzioni delle finiture e degli impianti tecnologici, che possono avvenire senza necessità di adempimenti formali.