Donazioni: la riforma protegge chi compra immobili ricevuti in dono

È entrata in vigore il 18 dicembre 2025 una modifica rilevante alle regole sulle donazioni immobiliari: la legge, parte del Ddl Semplificazioni (Legge 182/2025), ridefinisce chi può agire sui beni donati e in che modo. La novità interessa subito compratori, eredi e il mercato del credito, perché riduce l’incertezza legale che spesso bloccava compravendite e finanziamenti.

La riforma, sostenuta dal Consiglio Nazionale del Notariato, interviene sul rapporto tra donazione e tutela dei legittimari. Secondo i promotori, l’obiettivo è proteggere chi acquista un immobile di provenienza donativa e, allo stesso tempo, offrire strumenti chiari agli eredi per far valere i propri diritti.

La svolta normativa: cosa cambia concretamente

Fino ad ora, in molti casi gli eredi che ritenevano lesa la propria quota ereditaria potevano chiedere la restituzione dell’immobile o agire direttamente sul bene anche dopo la vendita a terzi. Con la nuova disciplina quel rimedio diretto viene sostituito nella maggior parte dei casi da un rimedio di natura patrimoniale.

In pratica, il diritto degli eredi esclusi dalla donazione si trasforma — salvo eccezioni — in un diritto di credito nei confronti del donatario: gli eredi potranno ottenere un risarcimento pari al danno subito nella quota di legittima, ma non potranno più rivalersi direttamente sull’immobile acquistato da terzi estranei.

Flavia Fiocchi, consigliere nazionale del Notariato, ha spiegato che la riforma mira a «mettere al riparo chi compra da problemi successori», riposizionando le pretese degli eredi sul patrimonio del donatario invece che sul bene già trasferito.

Impatto per chi compra e per chi concede mutui

Per gli acquirenti la novità è significativa: si riduce il rischio di perdere l’immobile o di dover pagare somme rilevanti a titolo di indennizzo anche dopo anni dall’acquisto. Questo ha conseguenze dirette sul mercato del credito.

I finanziatori potranno valutare con maggiore certezza le garanzie offerte da un immobile di provenienza donativa, diminuendo la necessità di polizze costose o di condizioni più restrittive per l’erogazione di un mutuo. Il beneficio atteso è particolarmente rilevante per giovani e giovani coppie che cercano accesso al mercato immobiliare.

Tutele rimaste per gli eredi

La legge non elimina i diritti dei legittimari, ma ne modifica la portata. Gli eredi conservano la possibilità di far valere la propria legittima, ma le pretese si concentrano sul patrimonio del donatario: sarà da lì che potranno essere soddisfatte eventuali richieste di indennizzo.

Questo equilibrio intende salvaguardare la volontà del donante e al contempo preservare un livello di protezione per gli eredi, evitando che la donazione paralizzi la commerciabilità dei beni trasferiti.

• Entrata in vigore: 18 dicembre 2025.
• Ambito di applicazione: si applica alle successioni aperte e alle donazioni perfezionate dopo la data di entrata in vigore.
• Regola transitoria: per successioni già aperte valgono le norme precedenti solo se l’azione di riduzione o l’opposizione alla donazione è stata proposta o trascritta entro sei mesi dall’entrata in vigore.
• Effetto principale: il diritto degli eredi si converte, in larga misura, in un credito nei confronti del donatario invece che in un diritto reale sull’immobile venduto a terzi.

Quali conseguenze sul mercato immobiliare

La semplificazione normativa dovrebbe snellire le transazioni di immobili provenienti da donazioni e aumentare la liquidità del mercato. Riducendo le incognite legal-finanziarie, la riforma può rendere più agevole l’accesso ai mutui e favorire la circolazione dei beni immobiliari.

Tuttavia, alcuni aspetti pratici resteranno da monitorare: come si comporteranno i tribunali nelle prime controversie alla luce della nuova disciplina e quale sarà l’effetto sulle prassi bancarie nell’immediato. Nei prossimi mesi saranno da osservare pronunciamenti giurisprudenziali e l’adeguamento delle condizioni creditizie.

In sintesi, la legge del dicembre 2025 cambia il bilanciamento tra protezione degli eredi e certezza delle compravendite: chi acquista guadagna maggiore sicurezza, mentre gli eredi mantengono una tutela patrimoniale ma non più il potere di reclamare direttamente il bene già trasferito.

Articoli simili :

• Scopri Subito: Come Funziona la Donazione Indiretta di Immobili?
• Scopri come comprare una casa donata con mutuo – Guida essenziale!
• Qual è il limite per donare soldi senza dichiararlo al fisco ?
• Cosa Accade all’Usufrutto se il Proprietario Muore Prima? Scopri le Implicazioni!
• Strategie per gestire una difficile divisione di eredità